电大资源网《物业管理实务(1)》形成性考核册作业2答案

 

【物业管理实务I】形考作业二答案：

 

一、            名词解释

1、接管验收：是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业管理企业进行全面移交的过程。

2、交楼：物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据预售的合同要求，按时按质将物业交付给业主，实现房屋物业买卖过程的物与权属的移交，这一过程就称为交楼。

3、竣工验收：工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续，建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收。

4、房屋维修施工管理：是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理。

5、物业经营管理：以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。

四、简答题

1、简述物业管理企业的职责

　　答：受聘物业管理企业的职责有：

　　（1）物业管理企业应当按照国家的规定，承揽相应的物业管理业务。

　　（2）根据与建设单位签定的物业管理合同，提供相应的管理服务。

　　（3）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行接管验收（依照建设部颁布的相关的规定《接管验收的标准》）；

　  （4）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《员工守则》并书面告知乙方；

　  （5）建立健全本物业的物业管理档案资料；

　  （6）制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；

　  （7）物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

　  （8）依据本协议向乙方收取物业管理费用；

　  （9）不得占用本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能；

　  （10）向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

　　（11）在前期物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料。

2、简述房屋修缮管理的作用。

答：房屋修缮，是为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，延长房屋使用寿命，经常地、及时地对房屋进行的维修与养护工作，以达到物业保值增值的目的。

3、（略）

4、简述物业设备的维修类型

　　答：目前对房屋设备设施维修工程分类尚无统一规定，一般可分为设备设施大修工程、中修工程、更新与技术改造工程和日常零星维修保养工程。

　　（1）设备设施大修工程是指对房屋设备进行定期的包括更换主要部位的全面检修工程。通常应由社会性的大型专业公司承揽。

　　（2）设备中修工程是指对房屋设备更换少量零部件，进行正常的和定期的全面检修。通常由物业管理企业的工程部进行周期性定期检修。

　　（3）日常零星维修保养工程是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障进行的修理。通常是由当班的工程部班长或工程师负责处理。

5、简述环境卫生管理的工作范围和主要内容。

　　答：环境卫生管理工作的范围，一般应包括以下四个方面：

　　（1）室外卫生管理。

（2）楼内保洁与消毒。

（3）垃圾的分类收集和清运。

　　（4）诸如废电池、餐厅酒楼的废气等危害人们身心健康及生活环境的有毒、有害物质的预防与整治。

　　环境卫生管理工作主要内容主要有：

　　（1）环境卫生管理制度建设。

　　（2）加强卫生设施建设。

　   （3）严格监督检查。

（4）加强环境卫生的宣传教育。

6、物业租赁的特征如何？

　　答：房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：

　　（1）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。出租人在供应房屋时，只能按合同规定的出租，而不能用其他区域、地段的房屋替代。

　　（2）物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。物业租赁不论时期长短和租金高低，始终不发生所有权的转移。

　　（3）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。出租人必须是房屋所有权人，承租人（包括自然人、法人）应是具有民事行为能力的人。

　　（4）租金的合理确定是物业租赁的核心问题。

（5）房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。租赁关系的建立，一是一种契约行为，即必须以租赁双方的协议或合同为依据，约定租赁期限用途、价格和修缮责任等；二是物业租赁必须充分体现租赁双方权利和义务对等的原则。

 

五、论述题

物业管理公司向业主交楼是与业主接触的第一个重要工作环节，公司在安排工作时关健要注意哪些问题？

　　答：交楼工作是前期管理的一项重要的工作，是与业主第一次接触的关健环节，关系到物业管理工作能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”，交楼工作必须做好策划。

　　（1）文件的准备：交楼过程需要准备的文件较多，大致分为三类：第一类为知会式文件，包括收楼通知、收楼手续、收楼须知、缴款通知书等。第二类为法律式文件，包括验楼情况明细表、楼宇交接书、《住宅质量保证书》、《物业使用说明书》、交费委托书、涉及产权权益的等文件，这些必须与建设单位做好协调。第三类为使用指南：包括住户手册、装修规定等

　　（2）形象的设计、环境的营造。业主收楼是投资者及其家庭的一件大事。一般来讲，购房置业对于一个家庭可能只是一、二次巨额投资机会，对商品高质量的要求近符苛刻，对于感观、环境、服务等精神需求更是无止境的。交楼前夕，是物业管理工作最艰苦的时期，“清洁开荒”、环境美化均需求投入人力、物力。

　　（3）交楼的组织准备。交楼过程还需要做好时间的安排和人员的组织准备

　　（4）交楼应注意的问题。首先，交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益。其次，交楼时管理人员应站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪同业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题。如当场不能解答的话，必须记录下来，待征询后明确答复。如果确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽的质量问题，要及时通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。